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法律相談 | 住宅の欠陥

１年半ほど前に、自宅を新築しました。普通に生活していたのですが、使っているうちに窓や戸の閉まりが悪くなってきたのですが、欠陥住宅ではないかとおもうのですが、建築業者に対しては、どのような請求ができるのでしょうか・・。教えてください。この場合は、建築業者に対して、欠陥の補修を請求できますよ。しかし、建物工事の場合は、欠陥を理由に契約解除はできないのです。（民法第６３５条但書）。

また、民法では、木造建物は５年以内であれば追求できるとされているのです。ところが、実際の工事請負契約書では１年に短縮して書いてある場合が多いのです、その場合には、建ててから１年以上して欠陥が発見されたときには、追求できないことになるのです。もし１年以内に発見されたのであれば、直ちに内容証明郵便で欠陥の補修または損害賠債の請求を出すべきですよ。まだ、工事代金の未払いがあるときは、それと相殺できるのです。

ご質問とは離れるのですが、中古住宅あるいは建売住宅を買って、欠陥が発見された場合には、請負ではなく、売買の規定が適用されますので、買ったときに発見できなかった欠陥は、「隠れた瑕疵」といい、欠陥を発見したときから１年以内に契約の解除または損害賠償の請求ができるのです。（民法第５７０条、５６６条）。ただし、契約を解除できるのは、購入するときに買主が欠陥があることを知らずに、しかもこの欠陥があるために、中古住宅あるいは建売住宅としての目的を達することができないような大きな欠陥の場合に限定されているのです。

なお、売買契約書の中に、「現状有姿」で売買するという条項が入っていても、販売業者は以上の責任を免れないのです。事前の説明と異なった箇所などについては、契約上の義務が履行されていないということで、責任追求が可能と思われます。いずれのケースにおいても、契約書の内容が大事ですので新築にしても、中古住宅あるいは建売にしても契約書の内容は入念に確認しなければならないのです。